Find en billig ejerskifteforsikring i dag - Indhendt tilbud ➞

billig ejerskifteforsikringHvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring som køber tegner i forbindelse med køb af ny bolig. Ejerskifteforsikringen dækker de forhold som ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Ejerskifteforsikringen dækker således skjulte fejl og mangler som ikke er køber bekendt og som stammer fra perioden før overtagelsesdagen.


Hvornår kan man tegne en ejerskifteforsikring?billig ejerskifteforsikring

Det er sælger der afgør om hvorvidt køber kan tegne en ejerskifteforsikring i handlen. Har sælger valgt at lade huseftersynsordningen finde anvendelse i handlen har køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Huseftersynsordningen er gældende for handlen når sælger har fremlagt:

  1. Tilstandsrapport
  2. El-installationsrapport
  3. Tilbud på en ejerskifteforsikring
  4. Skriftligt tilsagn om at betale minimum halvdelen af forsikringspræmien på billigst indhentede tilbud
  5. Skriftlig information om, at dansk rets almindelige regler om mangelsansvar bortfalder

➞ Sammenlig tilbud nu!


Hvad dækker en ejerskifteforsikring?billig ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker kun bygninger. Forsikringen dækker derfor ikke forhold ved grunden, terrasser eller f.eks. en havemur. Ejerskifteforsikringen dækker således de udbedringer af skader og fysiske forhold som er relateret til selve bygningen og som er opstået før køber har overtaget ejendommen. Idet forudsætningen for at køber kan tegne en ejerskifteforsikringen er, at der har fundet et huseftersyn sted, bevirker naturligvis at ejerskifteforsikringen ikke dækker de forhold som enten sælger har oplyst køber om eller som fremgår af tilstandsrapporten. Der skal derfor være tale om skader som den pågældende bygningssagkyndige ikke har kunne se eller ved fejl ikke har angivet i rapporten. For disse skjulte fejl og mangler er der indarbejdet en bagatelgrænse. Skaden skal derfor være usædvanlig for ejendommen sammenlignet med tilsvarende ejendomme af samme stand og alder.


billig ejerskifteforsikring

billig ejerskifteforsikring

 

 

 

 

 

 

Den lovmæssige beskrivelse af dækningspligten

Hvad en ejerskifte forsikring skal dække er bestemt af to bekendtgørelser udstedt med hjemmel i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LFFE). Beskrivelsen i de to bekendtgørelser BKDF & BKDF2 lyder som følger:

“Ejerskifteforsikringen skal dække udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele. Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan være en skade. Ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.”


Ejerskifteforsikringens indhold og variation

Udgangspunktet er, at en ejerskifteforsikring kun skal dække bygninger jf. LFFE §§ 5, stk. 1 og 2, stk. 1.

Derudover kan der henvises til bekendtgørelserne BKDF1 og 2, der som nævnt indeholder de bindende regler for, hvad en ejerskifteforsikring som minimum skal dække jf. punky 2 i bilaget til BKDF og punkt 2, litra c, i bilag 1 til BKDF2.

Forsikringsselskaberne kan ikke frit udforme indholdet

Modsat andre forsikringstyper, så står det ikke forsikringsselskaberne fuldstændig frit, hvorledes de ønsker at skræddersy en ejerskifteforsikring. Der gælder en del minimumskrav. Det er derfor ikke muligt for forsikringsselskaberne, at udarbejde et et produkt hvis indhold, i overvejende grad, er mest lukrativt for forsikringsgiver. De er derimod nødt til at rette ind, og overholde minimumskravene ved fastsættelse af forsikringsvilkårene, således at køber ikke risikerer – mod forventning – at stå uforsikret vedrørende et forhold, som køber netop troede han/hun var forsikret mod.

Udvidede ejerskifteforsikringer – 10 års dækning

Det står dog forsikringsselskaberne frit, at udforme de forskellige forsikringsvilkår hvad angår ejerskifteforsikringer med udvidet dækningspligt, forudsat at de som minimum stadig dækker lovens minimumskrav. I købers modtagelse af tilbud om ejerskifteforsikring, vil der altid fremgå den såkaldte minimumspakke, som vil være en ejerskifteforsikring med en dækning i overensstemmelse med de bindende regler, med gyldighed for minimum en periode på 5 år jf. LFFE § 5, stk. 1, nr. 1. I samme tilbud vil det ligeledes være muligt, at vælge en udvidet udgave af ejerskifteforsikringen, med en dækning på op til 10 år.


Dækning af skade – to skadesbegreber

Udgangspunktet for dækningspligten er i BKDF beskrevet som følgende: ”Ejerskifteforsikringen skal dække udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele” jf. BKDF punkt 2, litra c, bilag 1.

Der er to forskellige versioner af begrebet skade i ejerskifteforsikringsregi.  De vil herunder blive gennemgået hvert for sig. Forudsætningen for dækningspligt for den første udgave af begrebet skade er, at den pågældende skade vedrører et forhold, der går ud over, hvad man ellers må kunne forvente af en ejendom af samme type og alder som den ejendom handlen vedrører har. Såfremt køber således måtte anfægte tilstedeværelsen af en mangel på ejendommen, hvor manglen har en sådan karakter der, sammenlignet med ejendommens typer og alder, ikke er usædvanlig, så vil ejerskifteforsikringen ikke dække. Hertil kan nævnes dom af AF 70899, hvor ”skaden” vedrørte fugt i kælderen. Her fandtes det at ejerskifteforsikringen ikke dækkede, idet det må kunne forventes at man kan konstatere fugt i en kælder på en ejendom fra 1936.

Det andet skadesbegreb vedrører andre fysiske forhold, hvilket indebærer forhold af mere konstruktionssmæssig karakter, og hvor man på tidspunktet for ejendommens opførelse, ikke har overholdt de dengang gældende kutymer og regler for god byggeskik. Her er det således alene opførelsestidspunktet, der er relevant, i forhold til vurderingen af omfanget af ejerskifteforsikringens dækning på området.

Udgangspunktet er således, at køber ikke skal kunne acceptere, at den pågælende ejendom adskiller sig negativt, sammenlignet med andre ejendomme af samme alder og type.


Hvornår skal skaden/manglen være sket?

Skaden skal have været til stede ved købers overtagelse af huset før forholdet er dækningsberettiget. Det er således i udgangspunktet uden betydning, at køber først opdager skaden sent. Des senere køber er om at opdage skaden, jo sværere er det at påvise skadens tilstedeværelse ved overtagelsen af ejendommen.

Tidspunktet for manglens opståen influerer på sælgers eventuelle mangelshæftelse og dermed også købers mulighed for at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende. 

Der skelnes således mellem oprindelige og efterfølgende mangler. Oprindelige mangler kan karakteriseres ved at være opstået forinden indgåelse af parternes aftale, hvor efterfølgende mangler, er de mangler, som er opstået efter parternes indgåede aftale, men, inden at risikoen er overgået til køber, altså inden den aftalte overtagelsesdag. Det er i denne forbindelse vigtigt at pointere, at det er tidspunktet for årsagen til den respektive mangels opståen der er relevant i forhold til vurderingen af om der er tale en efterfølgende mangel eller ej. Hvornår manglen er opdaget er som udgangspunkt underordnet.

Hvorfor er det vigtigt at sondre mellem oprindelige og efterfølgende mangler?

Det er det fordi det influerer på købers retsstilling. Såfremt LFFE finder anvendelse, vil det af køber være muligt at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende for mangler, der er opstået efter tilstandsrapportens udarbejdelse jf. LFFE § 2, stk. 5. Dette gør sig kun gældende hvis der er tale om en mangel, der har sit udspring fra en hændelse der ligger efter tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse. En mangel der skyldes en hændelse der ligger forud for udarbejdelsen af tilstandsrapporten vil således vedrøre sælgers oplysningspligt.